關(guān)于印發(fā)白水縣化解房地產(chǎn)庫存工作實施方案的通知

白政辦發(fā)〔2017〕23號

白水縣人民政府辦公室

關(guān)于印發(fā)白水縣化解房地產(chǎn)庫存工作實施方案的通 知

各有關(guān)鎮(zhèn)人民政府，城關(guān)街道辦事處，縣政府有關(guān)工作部門、直屬機(jī)構(gòu)：

經(jīng)縣政府研究同意，現(xiàn)將《白水縣化解房地產(chǎn)庫存工作實施方案》印發(fā)你們，請結(jié)合各自職責(zé)，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

附件：白水縣化解房地產(chǎn)庫存工作實施方案

白水縣人民政府辦公室

2017年2月23日

白水縣化解房地產(chǎn)庫存工作實施方案

為全面推進(jìn)全縣房地產(chǎn)去庫存工作，優(yōu)化供給，促進(jìn)全縣房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，結(jié)合我縣實際，提出如下實施方案。

一、總體思路和目標(biāo)

全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中全會及中央經(jīng)濟(jì)工作會議、中央城市工作會議精神，深入貫徹習(xí)近平總書記系列重要講話精神，認(rèn)真落實黨中央、國務(wù)院決策部署，按照《陜西省人民政府關(guān)于房地產(chǎn)去庫存優(yōu)結(jié)構(gòu)的若干意見》（陜政發(fā)〔2016〕19號）、《陜西省人民政府關(guān)于批轉(zhuǎn)化解房地產(chǎn)庫存工作方案的通知》（陜政發(fā)〔2016〕48號）要求，完善支持居民住房合理消費(fèi)相關(guān)政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，分類調(diào)控，因城施策，努力完成化解房地產(chǎn)庫存任務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。爭取用2一3年時間，基本完成住宅去庫存任務(wù)。4一5年時間，基本完成非住宅去庫存任務(wù)。

二、組織機(jī)構(gòu)

為了加強(qiáng)我縣房地產(chǎn)去庫存工作，夯實工作責(zé)任，成立白水縣化解房地產(chǎn)庫存領(lǐng)導(dǎo)小組：

組長由縣政府縣長擔(dān)任，副組長由縣政府分管副縣長擔(dān)任，成員由住建局、財政局、國稅局、地稅局、經(jīng)發(fā)局、國土局、公安局、住房公積金管理中心、扶貧辦、移民辦、城投公司、各商業(yè)銀行等相關(guān)部門單位組成。

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在縣住建局，辦公室主任由住建局局長擔(dān)任，負(fù)責(zé)化解商品房庫存聯(lián)系、協(xié)調(diào)等日常性工作。

三、基本原則

將化解房地產(chǎn)庫存與完善體制機(jī)制相結(jié)合，逐步建立保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運(yùn)行的長效機(jī)制；與新型城鎮(zhèn)化相結(jié)合，推動城鎮(zhèn)居民實現(xiàn)住有所居的目標(biāo)，有序引導(dǎo)農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城居住；與發(fā)展服務(wù)業(yè)相結(jié)合，利用已建成的商業(yè)設(shè)施，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)；與企業(yè)兼并重組相結(jié)合，通過去庫存推動房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組，促進(jìn)專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營。

四、工作任務(wù)

（一）開展房地產(chǎn)市場調(diào)查，不斷完善調(diào)控機(jī)制。

認(rèn)真統(tǒng)計近年來我縣城區(qū)“五證”齊全的所有在售樓盤。經(jīng)過調(diào)查，目前，我縣共有26家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行28個房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)，存量商品房面積27.94萬平方米，套數(shù)2540套。摸清了底子，掌握好第一手資料。

（二）提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置率

1、為了提高棚改工作貨幣化安置率，消化存量房，由縣住建局組織搭建服務(wù)平臺，組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在服務(wù)平臺公布符合條件的商品住房，自愿選擇貨幣化安置的棚戶區(qū)改造居民到服務(wù)平臺自主選購商品房作為棚改安置房。

2、根據(jù)國家財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）文件規(guī)定，參與棚戶區(qū)改造貨幣化安置的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、棚戶區(qū)改造居民可享受以下優(yōu)惠政策：

（1）服務(wù)平臺房源供應(yīng)方

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供給服務(wù)平臺作為安置房源的商品住房，被棚戶區(qū)改造居民選中購買的?？梢罁?jù)棚戶區(qū)改造貨幣化安置協(xié)議，按棚戶區(qū)改造居民原改造安置住房建筑面積占商品房開發(fā)項目總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。

（2）棚戶區(qū)改造居民

個人因房屋被征收而取得貨幣補(bǔ)償并通過服務(wù)平臺購買商品住房，或因房屋被征收而進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換并取得改造安置住房，按有關(guān)規(guī)定減免契稅。個人取得的拆遷補(bǔ)償款按有關(guān)規(guī)定免征個人所得稅。

根據(jù)《陜西省利用存量商品房作為棚戶區(qū)改造安置房省級獎勵辦法》的規(guī)定，2016年1月1日至2017年12月31日，購買存量房做為棚改安置房的征收拆遷對象，給予每套8000元的獎勵。 （責(zé)任單位：住建局、財政局）

（三）支持農(nóng)民進(jìn)城購房

1、制定農(nóng)民進(jìn)城購房的引導(dǎo)鼓勵政策。順應(yīng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的趨勢要求，鼓勵引導(dǎo)農(nóng)村人口向中小城市和小城鎮(zhèn)有序轉(zhuǎn)移。各金融機(jī)構(gòu)要開展農(nóng)民住房貸款業(yè)務(wù)，適度降低農(nóng)民貸款買房利率，簡化貸款程序，支持農(nóng)民進(jìn)城購房。對農(nóng)村地區(qū)移民搬遷、扶貧搬遷、危舊房改造等范圍內(nèi)的農(nóng)民，有條件的地區(qū)可采取貨幣化補(bǔ)貼的方式，鼓勵其在城鎮(zhèn)購房。引導(dǎo)農(nóng)民通過團(tuán)購等方式在城鎮(zhèn)購買商品住房，以降低購房成本。

2、堅持以移民搬遷與去庫存住房有關(guān)政策為指導(dǎo)，以存量商品房安置移民（脫貧）搬遷人口為基本路徑，按照“公開競價、低價競得、主體承受、群眾接受”的原則，把移民搬遷安置與商品房去庫存相結(jié)合，切實讓利于搬遷群眾，使搬遷群眾最大程度受益。

（1）房產(chǎn)企業(yè)必須按照與縣移民辦簽訂的去庫存回購協(xié)議，全力保障適合扶貧搬遷戶和避災(zāi)搬遷戶的房源。

（2）對農(nóng)村群眾進(jìn)城購房的將依法、便捷、高效辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，對原宅基地根據(jù)實際情況予以注銷。

（3）嚴(yán)格政策標(biāo)準(zhǔn)，必須是在網(wǎng)貧困戶，人均不超過25平方米，最大不超過100平方米。

（4）對農(nóng)村地區(qū)扶貧搬遷戶、地質(zhì)災(zāi)害戶、洪澇災(zāi)害戶、采煤塌陷戶、城鎮(zhèn)化類搬遷人口，鼓勵采取回購庫存商品房的方式踐行安置。對重大工程涉及的搬遷農(nóng)戶，采取貨幣化補(bǔ)償?shù)姆绞?，鼓勵進(jìn)城入鎮(zhèn)購買存量房進(jìn)行安置。

（5）通過競價方式取得安置資格，原則上每平方米不超1500元。待安置搬遷入住后，根據(jù)安置類型、住房面積、戶數(shù)、人口數(shù)，由縣政府統(tǒng)籌，給予開發(fā)企業(yè)一定的公共基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施補(bǔ)助。（責(zé)任單位：扶貧辦、移民辦、城投公司）

（四）落實信貸支持政策

1、家庭首次購買普通商品住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付比例為20%，貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通商品住房的，執(zhí)行首套房貸款政策。對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的家庭，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通商品住房的，執(zhí)行首付款比例最低為30%。

2、嚴(yán)格執(zhí)行國家出臺的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅（增值稅）、個人所得稅、印花稅和土地增值稅等優(yōu)惠政策。農(nóng)民進(jìn)城申請購房貸款的，在享受普通居民購房貸款政策的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步降低首付比例和客戶準(zhǔn)入門檻，放寬還款期限。（責(zé)任單位：各商業(yè)銀行）

（五）發(fā)揮住房公積金作用

1、縣公積金管理中心要嚴(yán)格落實中省住房公積金政策，提高貸款額度，延長貸款年限；拓寬貸款品種，實行省內(nèi)通貸；放寬提取范圍，降低提取門檻；精簡審核流程，提高工作效率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒絕購房者使用住房公積金貸款購房。

（1）職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個月的，本人及配偶在繳存地?zé)o自有住房且租賃住房的，可以提取住房公積金。

（2）擴(kuò)大購買、建造、翻建、大修自住住房提取。繳存職工及配偶購買、建造、翻建、大修自住住房時，經(jīng)住房公積金所有者同意，可提取父母、子女個人賬戶內(nèi)的住房公積金，最高提取額度不超過實際支出。

（3）放寬購房提取。未申請個人住房公積金貸款的職工，在購買、建造、大修自住住房5年內(nèi)，可憑有效證明材料，提取住房公積金，提取總額不超過實際發(fā)生的住房支出

（4）購買拆遷安置房，提供拆遷安置協(xié)議及購房票據(jù)可申請?zhí)崛∽》抗e金。

2、全面擴(kuò)大住房公積金覆蓋面，城鎮(zhèn)集體企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體按《住房公積金管理條例》的規(guī)定應(yīng)為單位職工建立住房公積金。

3、發(fā)揮好住房公積金的積極作用。認(rèn)真落實放寬使用條件的政策要求，提升服務(wù)水平，落實異地貸款相關(guān)政策，提高資金使用效率，進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金對住房消費(fèi)的支持作用，帶動和促進(jìn)房地產(chǎn)去庫存。

（1）提高貸款最高額度。住房公積金貸款最高額度由45萬元調(diào)整為50萬元。

（2）延長貸款最長期限。住房公積金貸款最長期限由20年調(diào)整為30年，在不突破30年期限內(nèi)，可延長到法定退休年齡后五年。

（3）降低貸款首付款比例。繳存職工家庭使用住房公積金貸款購買首套普通自住住房，最低首付款比例為20%；對已結(jié)清首次公積金購房貸款的繳存職工，購買二套普通自住住房首付比例不低于20%，貸款利率按中省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（4）支持裝修自住住房使用公積金貸款。繳存職工在沒有其他貸款的情況下，裝修自住住房，可申請住房公積金貸款，貸款最高額度不超過20萬元，最長期限不超過10年。

（5）開展異地貸款業(yè)務(wù)。

在就業(yè)地住房公積金管理中心正常繳存住房公積金的職工，所購房在白水縣行政區(qū)域內(nèi)的，可向白水縣管理部申請住房公積金貸款。（責(zé)任單位：住房公積金管理中心）

（六）落實稅收優(yōu)惠政策

對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，按2%的稅率征收契稅。對個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。（責(zé)任單位：財政局、國稅局、地稅局）

（七）培育發(fā)展住房租賃市場

加快培育和發(fā)展住房租賃市場。落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)2016〕39號）有關(guān)要求，通過培育專業(yè)化的住房租賃企業(yè)、鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)等，進(jìn)一步深化住房體制改革，建立健全購買與租房并舉、市場配置與政府保障相結(jié)合的住房制度。將公租房保障對象擴(kuò)大到非戶籍人口，實行市場租金、分檔補(bǔ)貼。通過租賃市場增加公租房房源，積極推進(jìn)公租房貨幣化。支持住房租賃機(jī)構(gòu)拓展融資渠道，推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。鼓勵住房租賃經(jīng)常機(jī)構(gòu)長期租賃或購買社會房源向社會出租，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有庫存商品住房向社會出租。鼓勵社會資本投資購買或承租一批存量房，推向租賃市場。鼓勵各類園區(qū)購買商辦用房改造為孵化器、眾創(chuàng)空間等用房。支持企業(yè)租售并舉，鼓勵長期持有的居住、工業(yè)、物流、商業(yè)、商務(wù)地產(chǎn)和養(yǎng)老、旅游、度假、體育等設(shè)施，向社會提供租賃和運(yùn)營服務(wù)。對領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證超過3年以上未出售的非住宅類商品房，鼓勵開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)化為自持物業(yè)。

加快培育和發(fā)展住房租賃市場。落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)2016〕39號）有關(guān)要求，加快出臺我省實施意見，通過培育專業(yè)化的住房租賃企業(yè)、鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)等，促進(jìn)庫存商品住房轉(zhuǎn)化為租賃住房。（責(zé)任單位：住建局）

（八）推進(jìn)公租房貨幣化

支持公租房保障對象通過市場租賃住房，政府對符合條件的家庭給予租賃補(bǔ)貼，促進(jìn)消化庫存商品住房。擴(kuò)大公租房保障范圍，對在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等，凡符合當(dāng)?shù)毓夥繙?zhǔn)入條件的，應(yīng)納入公租房保障對象。（責(zé)任單位：住建局、保障中心）

（九）嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管控

改善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。嚴(yán)格控制住房用地供應(yīng)，合理安排新開工和在建項目進(jìn)度。根據(jù)城市總體規(guī)劃和本縣發(fā)展實際，嚴(yán)格項目審批程序，優(yōu)化房地產(chǎn)項目布局，加強(qiáng)住房及用地供應(yīng)管理。合理確定房產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，提高品質(zhì)、改善型居住用地和教育、醫(yī)療、商業(yè)配套用地以及文化、旅游、養(yǎng)老等新興產(chǎn)業(yè)、跨界地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)比例，更好地發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用。（責(zé)任單位：經(jīng)發(fā)局、國土局、住建局、城鄉(xiāng)規(guī)劃站）

（十）推進(jìn)戶籍制度改革

深化戶籍制度改革，推動以新市民為主的購房戶籍制度改革，支持農(nóng)民進(jìn)城購買住房。（責(zé)任單位：公安局）

（十一）提高商品住房品質(zhì)

各地要指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化住房設(shè)計，完善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升工程質(zhì)量，加強(qiáng)物業(yè)管理，美化居住環(huán)境，著力提高住房產(chǎn)品供給品質(zhì)。大力提高房進(jìn)產(chǎn)開發(fā)項目綜合配套水平，完善在建和已建成房地產(chǎn)項目的路、水、電、氣、暖等公用基礎(chǔ)設(shè)施，以及學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、養(yǎng)老、公共交通、停車場等配套服務(wù)設(shè)施，切實增強(qiáng)宜居性，努力盤活存量。

利用存量房發(fā)展跨界地產(chǎn)。適應(yīng)養(yǎng)老、旅游、健康、教育、文化、體育等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，特別是適應(yīng)大眾創(chuàng)新、萬眾創(chuàng)新的需要求，倡導(dǎo)在符合規(guī)劃的條件下將存量房轉(zhuǎn)化為相關(guān)產(chǎn)業(yè)和“雙創(chuàng)”等用房，為發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、培育新動能提供保障支撐。（責(zé)任單位：住建局、城投公司）

（十二）優(yōu)化房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境

各地要深入推進(jìn)房地產(chǎn)行政審批改革，依法依規(guī)精簡程序，提高效率。積極推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，鼓勵骨干企業(yè)兼并、收購、重組，支持引導(dǎo)企業(yè)提高創(chuàng)新能力，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力。進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，清理不合理的收費(fèi)項目，適當(dāng)放寬行政事業(yè)性收費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等政策性基金的繳納時限，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。（責(zé)任單位：住建局）

（十三）加強(qiáng)市場監(jiān)測和輿論引導(dǎo)

密切跟蹤研判房地產(chǎn)市場形勢，對庫存量包括潛在庫存規(guī)模進(jìn)行詳細(xì)排查，摸清底數(shù)，發(fā)現(xiàn)問題，及時采取相應(yīng)措施。加快商品房買賣合同網(wǎng)簽系統(tǒng)建設(shè)，實現(xiàn)全縣覆蓋。及時發(fā)布市場信息，解決相關(guān)政策措施，正確引導(dǎo)輿論，穩(wěn)定市場預(yù)期。依法加強(qiáng)市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)和中介市場秩序，繼續(xù)整治各種形式的房地主市場場外配資、放大杠桿、助推房價等違規(guī)行為。

（十四）保障機(jī)制

1、強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)。各部門要高度重視房地產(chǎn)去庫存工作，將其作為穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險的一項重大任務(wù)，深入研究謀劃，注重整體部署，認(rèn)真抓好落實。要堅持精準(zhǔn)發(fā)力，采取針對性強(qiáng)的政策措施，擴(kuò)大有效需求，打通供需渠道，加快消化庫存。建立健全統(tǒng)計監(jiān)測制度，全面準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)庫存情況，統(tǒng)籌推進(jìn)去庫存工作。全面加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，準(zhǔn)確把握走勢，及時化解風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2、強(qiáng)化工作責(zé)任。各部門要切實承擔(dān)房地產(chǎn)去庫存的主體責(zé)任，細(xì)化任務(wù)分解和措施落實，加快棚戶區(qū)（危舊房、城中村）改造，確保目標(biāo)任務(wù)不折不扣落實到位。

3、強(qiáng)化督查考核?？h政府督察室將制定去庫存工作考核辦法，實行定期督促檢查和情況通報制度，實施月報告、季檢查、年考核。對領(lǐng)導(dǎo)重視、措施得力、成效顯著的部門予以通報表彰獎勵。對履行去庫存、穩(wěn)市場主體責(zé)任不力、效果不明顯的部門，給予通報批評，必要時進(jìn)行約談，并按有關(guān)規(guī)定予以追責(zé)。

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